買房子你只看公設比?過度計較反而吃悶虧.一篇看完就懂為什麼!

  • 發布日期: 2017-06-01 11:40
  • 貢獻者: s98205021
▲(擷取自Pixabay)
 
「你們公設比多高?」、「公設種類有什麼?」這是民眾買房必問的問題,但公設比的眉眉角角多,若房屋公設比高,買房預算動輒影響百萬元,快看專家如何解開公設比的密碼!(蘋果日報)

公設比高低攸關室內面積,但並非社區的公設種類多,公設比就一定很高,專家表示,除了公設種類、社區戶數多寡、停車位數量等,也和公設比息息相關,此外,有建案會標榜公設比超低,但應注意是否雨遮或其他虛坪面積很多,避免陷入低公設陷阱,日後徒增糾紛。(蘋果日報) 

2009年,監察院首度對「公設比過高」對內政部提出糾正,許多民眾更寧可購入屋齡30年以上的舊公寓,看中的就是零公設,不過真的是零公設嗎?這其實是錯誤的觀念,早期法規尚未齊全,梯廳空間大多合併在主建物權狀中,因此造成民眾舊公寓是「零公設」的錯覺,可試著實際丈量室內坪數,絕對低於權狀所載。 (蘋果日報)

▲(擷取自Pixabay)
 
隨著台灣經濟環境改善,電梯華廈成了住宅主力商品,此階段法規已有適度修正,權狀雖仍僅載主建物部分,但文字上區分為「室內」及「公設」,公設比大概在12~17%不等;直到2004年後,才正式將兩者完整區分,一直沿用至今。 (蘋果日報)

高房價時代,年輕人買房大不易,好不容易存了大筆積蓄,但這幾年新建案公設比動輒30~35%,甚至套房產品逾40%,引發一般民眾對逐年拉高的公設比,產生愈來愈多的不滿。 (蘋果日報)

「為什麼公設比越來越高?」主要原因在於現今建築和消防法規與早期相比有了大幅度的修正,舉例來說,早期台灣建物幾乎臨路而築,沒有所謂的建物退縮規定,近年建物早已不存在如此情形,必須要視道路寬度闢出一定程度的公共退縮空間,容積率不變、建蔽率縮小,建商想維持同等的樓地板面積,只能拉高建物因應,但一旦拉高建物,就會碰到消防法規的限制,8樓以上要增加一支樓梯、12樓以上要具備救災中心,更高樓層甚至要另外召開審查會,這些都是公設比快速增加的因素。 再者,民眾居住觀念的改變,讓業者必須要投其所好才能讓自身商品具有競爭力,所以演變出各式各樣的休閒公設。(蘋果日報)


▲(擷取自Pixabay)

所謂公設,指得是具有頂蓋的公共設施,社區住戶可共同使用,社區的中庭花園最容易被民眾誤會為公設,事實上只能算法定公共空間,公設可分為「大公」、「小公」,簡單來說,大公是全體住戶共同持有,像是大廳、機電空間,小公的範圍較小,例如每層樓的梯廳與樓梯間,由該層住戶共有。(蘋果日報)

地下室車位以數量計價,信義房屋代書專案組專案經理林以德表示,平面車位持分面積8~10坪算合理,若低於此坪數,可能是建商將地下室車位面積灌入公設,謝佳儒補充,地下室車道通常不可能全部分到停車位,會留部分比例納入大公,避免持有車位的住戶主張,沒買車位的住戶不可下樓到地下室。 (蘋果日報)

▲(擷取自Pixabay)

公設糾紛層出不窮,如何預防歡喜買屋後,還得面對社區公設違法,得拆除或遭罰款的窘境,專家指出,買屋前,須詳細審閱買賣房屋的定型化契約內容,注意公設包含哪些部分,檢視建物謄本、建案平面圖、登記內容,還要預防假公設比,例如單層單戶具獨立梯廳,公設比是否被扣除梯間面積。(蘋果日報)

因此選擇社區,特別是首購宅,不只要留意公設比,更要留意車位的面積是否符合常理。若是機械車位,其面積約平面車位的一半,但權狀面積也會包含持分,須留意的狀況雷同,而機車位屬於公設中的大公,全社區共同持分,也沒有產權,居民是向社區租用,因此無爭議性。(蘋果日報)

台中不動產開發公會副理事長王至亮表示,每塊建築基地的面積、容積等條件都不同,在規劃設計時很自然會形成或高或低的公設比,對於建設公司而言,利用車位持分去做調整也是兩難,持分太多會不敷公設空間開發成本,太少則導致公設比過高,就看每位購屋客是否能接受建案的規劃與價值。(蘋果日報)

【公設比小知識】(蘋果日報)
如何計算:共有部分÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)
大公:大廳、樓梯間、機電室、防空避難室、機車車位、有頂蓋的室內公共設施、水塔、管理員室
小公:當層的走道,當層住戶共同持有
常見糾紛:游泳池登記為蓄水池、機車停車位或機房空間改為健身房、地下室車位面積變小、部分車道面積灌入公設比由住戶共同分攤
機電空間知多少:機電空間納入主建物面積、要確認面積可以調閱藍晒圖



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